Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - na jakich zasadach jest wypłacane?

Wywłaszczenie nieruchomości prywatnej najczęściej ma miejsce, gdy planowana jest budowa drogi publicznej. Na mocy obowiązującego prawa nieruchomość można wywłaszczyć jedynie za odpowiednią rekompensatę, czyli odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Na jakich zasadach jest wypłacane?

Prawo do odszkodowania za wywłaszczenie

Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Owa decyzja objęta jest rygorem natychmiastowej wykonalności, zatem właściciele nieruchomości nie tylko nie mogą się od niej odwołać, ale budynek czy działka mogą zostać przejęte przez inwestora nawet następnego dnia. Zgodnie z prawem, wywłaszczonemu w każdej sytuacji przysługuje odszkodowanie, które jest wypłacane przez właściciela budowanej drogi. Nie ma więc możliwości, aby wywłaszczyć nieruchomość, jednocześnie pozostawiając jej dotychczasowych właścicieli bez prawa do odszkodowania. Problematyczne może być jednak ustalenie jego wartości.

Jak ustalić wartość odszkodowania?

Ustaleniem wartości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zajmuje się niezależny rzeczoznawca majątkowy, na mocy prowadzonego przez siebie postępowania. Zazwyczaj biegli stosują metodę ceny rynkowej, czyli porównują między sobą wartości podobnych nieruchomości, które w ciągu ostatnich dwóch lat były przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży. Niestety, metoda ta ma wiele wad, bowiem nie istnieją dwie, dokładnie takie same nieruchomości, przez co w oczywisty sposób może dojść do zaniżenia wartości odszkodowania. Problem pogłębia fakt, iż rzeczoznawca ma prawo analizować wyłącznie transakcje zawierane na rynku wtórnym, nawet jeśli wywłaszczeniu podlega nowo wybudowana nieruchomość. Wywłaszczony, choć nie ma bezpośredniego wpływu na ustalanie wartości odszkodowania, może brać czynny udział w postępowaniu. Dzięki temu:

• składa uwagi do zgromadzonego materiału dowodowego,
• składa własny materiał dowodowy,
• wnosi środki odwoławcze i skargi do sądów administracyjnych.

Na jakich zasadach wypłaca się odszkodowanie?

Odszkodowanie można wypłacić wywłaszczonemu dopiero wtedy, gdy organ administracyjny wyda stosowną decyzję bądź gdy pomiędzy stronami zostanie zawarta ugoda. Warto mieć na uwadze, że choć terminy ustawowe są stosunkowo krótkie, w praktyce wywłaszczeni często czekają na wypłatę odszkodowania miesiącami. Wynika to nie tylko z niesprawiedliwie ustalanych wartości odszkodowania, ale również opieszałości organów administracyjnych. Czasami uzyskanie w krótkim czasie odpowiedniej wartości odszkodowania jest niemożliwe bez pomocy doświadczonych w tej dziedzinie prawników.